Dalam transaksi jual beli properti, terdapat dua istilah hukum penting yang perlu Anda pahami, yaitu AJB (Akta Jual Beli) dan PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli). Kedua dokumen ini memiliki peran krusial dalam proses transaksi properti. Namun, meskipun sama-sama berkaitan dengan jual beli rumah, keduanya memiliki perbedaan yang signifikan, terutama dari segi kekuatan hukum dan pengaruhnya terhadap status kepemilikan properti. Untuk memahami fungsi dan peran masing-masing dokumen secara lebih jelas, simak ulasan mengenai perbedaan AJB dan PPJB dalam transaksi jual beli rumah berikut ini!
Apa itu AJB?
Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen otentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau notaris sebagai bukti sah peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan dari penjual kepada pembeli. Dokumen ini memiliki kekuatan hukum yang diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, serta dijabarkan lebih lanjut dalam Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 3 Tahun 1997.
AJB menandakan bahwa transaksi jual beli properti telah selesai secara hukum. Dengan disahkannya AJB, hak kepemilikan tanah atau bangunan resmi berpindah dari penjual kepada pembeli. Dokumen ini juga menjadi syarat utama untuk mengurus balik nama sertifikat tanah di kantor pertanahan.
Secara garis besar, AJB mencakup informasi penting, seperti identitas penjual dan pembeli, spesifikasi properti (lokasi, luas tanah, dan bangunan), harga yang disepakati, serta ketentuan lain yang telah disetujui kedua belah pihak. Selain itu, pembuatan AJB juga harus melalui proses yang melibatkan saksi dan persetujuan para pihak untuk memastikan keabsahannya.
Baca juga: Panduan Akad Rumah: Dokumen, Pihak Terkait, dan Prosesnya
Apa itu PPJB?
PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) adalah dokumen perjanjian awal antara penjual dan pembeli properti yang berfungsi sebagai langkah awal sebelum transaksi jual beli resmi disahkan melalui Akta Jual Beli (AJB). PPJB memiliki sifat mengikat secara hukum meskipun tergolong sebagai dokumen non-otentik atau “di bawah tangan.” Dokumen ini dibuat oleh penjual dan pembeli, biasanya disaksikan oleh notaris, untuk memastikan bahwa kedua belah pihak sepakat pada syarat dan ketentuan tertentu sebelum melanjutkan ke tahap pembuatan AJB.
PPJB sering kali digunakan dalam kondisi di mana pembangunan properti belum selesai atau pembayaran belum lunas. Dengan adanya PPJB, penjual berkomitmen untuk tidak menjual properti kepada pihak lain, sementara pembeli memiliki kepastian atas status kepemilikan properti yang diincarnya. Dalam praktiknya, PPJB tidak hanya berlaku untuk transaksi rumah siap huni tetapi juga untuk rumah yang masih dalam tahap pembangunan atau rumah susun.
Meski tidak diatur secara spesifik dalam undang-undang, PPJB tetap memiliki dasar hukum yang jelas. Ketentuan mengenai PPJB salah satunya tercantum dalam Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman. Di dalamnya, disebutkan bahwa PPJB memuat identitas para pihak, uraian objek yang dijual, harga, tata cara pembayaran, waktu serah terima, serta hak dan kewajiban kedua belah pihak.
Selain itu, PPJB juga berfungsi sebagai perlindungan hukum bagi kedua belah pihak. Jika salah satu pihak tidak memenuhi kewajiban yang tercantum dalam PPJB, dokumen ini dapat dijadikan dasar untuk menyelesaikan sengketa. Namun, PPJB tidak dapat digunakan untuk mengurus balik nama sertifikat tanah karena tahap tersebut hanya bisa dilakukan setelah AJB disahkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Secara sederhana, PPJB adalah jembatan antara tahap awal transaksi properti dan tahap akhir yang melibatkan pembuatan AJB. Dokumen ini memainkan peran penting untuk memastikan bahwa proses jual beli berjalan sesuai rencana hingga selesai sepenuhnya.
Baca juga: Apa Untungnya Investasi Properti Hunian di Pamulang Tangsel?
Perbedaan AJB dan PPJB dalam Transaksi Properti
Setelah mengetahui definisi dari masing-masing dokumen, berikut ini adalah garis besar perbedaan antara AJB dan PPJB yang perlu Anda pahami.
1. Kekuatan Hukum
Perbedaan pertama antara keduanya didasarkan pada kekuatan hukumnya. AJB merupakan dokumen otentik yang memiliki kekuatan hukum kuat karena dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Sifatnya yang otentik membuat AJB memiliki kedudukan hukum yang kuat dan tidak dapat dibatalkan sepihak. Dokumen ini menjamin kepastian hukum bagi kedua belah pihak dan melindungi hak-hak mereka dalam transaksi jual beli properti.
Sementara itu, PPJB bersifat non-otentik (di bawah tangan), tetapi tetap mengikat secara hukum karena disahkan oleh notaris dan diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 11 Tahun 2021.
2. Proses Pembuatan
Perbedaan selanjutnya mengenai proses pembuatan. AJB dibuat setelah seluruh syarat transaksi terpenuhi, seperti pelunasan harga rumah dan kelengkapan dokumen, serta dilakukan di hadapan PPAT. Sementara itu, PPJB dibuat sebagai perjanjian awal sebelum AJB, biasanya ketika properti masih dalam tahap pembangunan atau pembayaran belum lunas.
3. Status Kepemilikan
Status kepemilikan keduanya juga berbeda. AJB menjadi dasar hukum untuk pemindahan hak atas tanah atau bangunan ke pembeli, sekaligus digunakan untuk pengurusan balik nama sertifikat di kantor pertanahan. Adapun PPJB tidak dapat digunakan untuk pengurusan balik nama sertifikat karena hanya merupakan pengikat awal kepemilikan sebelum AJB dibuat.
Baca juga: Apa Itu IPL Rumah? Panduan Mengenal IPL Rumah Cluster
4. Fungsi Utama
AJB berfungsi untuk mengesahkan secara hukum proses jual beli dan menjadi bukti otentik peralihan hak atas properti. Sementara itu, PPJB berfungsi untuk mengikat kesepakatan awal antara penjual dan pembeli serta melindungi hak masing-masing pihak sebelum proses jual beli selesai.
5. Tahapan Transaksi
AJB dilakukan sebagai tahap akhir dalam transaksi properti setelah semua kewajiban dipenuhi. Sementara itu, PPJB dilakukan sebagai tahap awal, biasanya untuk properti yang belum siap huni atau pembayarannya belum lunas.
Baca juga: Kenali 3 Fasilitas Unggulan Perumahan TanaVila Matoa
Wujudkan Rumah Impian Anda Bersama Developer Terpercaya RELIFE Property!
Nah, itu dia perbedaan antara AJB dan PPJB. Dalam proses membeli properti, memahami dokumen-dokumen penting seperti AJB dan PPJB adalah langkah krusial. Singkatnya, AJB merupakan dokumen sah yang menandai perpindahan hak atas properti secara resmi, sedangkan PPJB adalah perjanjian awal yang mengikat kedua belah pihak sebelum proses jual beli selesai. Kedua dokumen ini memastikan transaksi properti berjalan lancar dan aman.
Sudah siap memiliki rumah impian? Temukan rumah keluarga terbaik di perumahan Relife Property!RELIFE Property adalah sebuah developer perumahan yang telah beroperasi sejak 2007. Developer RELIFE Property memiliki reputasi solid dalam menghadirkan perumahan berkualitas, termasuk rumah murah di Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi, dan Tangerang. Dalam 10 tahun pertama operasinya, RELIFE Property telah sukses mengembangkan lebih dari 100 hektar lahan yang digunakan untuk membangun lebih dari 5.000 unit rumah dan kavling komersial. Dengan pengalaman yang matang, Anda dapat berinvestasi dengan tenang dan percaya diri. Hubungi RELIFE Property untuk beli rumah impian Anda!
